Từ 1/3 mỗi nhà ở, căn hộ và sản phẩm dự án sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng. Quy định này giúp người dân tra cứu pháp lý, lịch sử giao dịch minh bạch hơn, đồng thời siết tình trạng mua bán 'giấy tay' và giảm rủi ro lừa đảo trên thị trường.

Từ 1/3 mỗi nhà ở, căn hộ và sản phẩm dự án sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng

Từ ngày 1/3, mỗi căn nhà, căn hộ chung cư, sản phẩm trong dự án bất động sản sẽ được gắn với một mã định danh điện tử, theo quy định tại Nghị định số 357 do Chính phủ ban hành quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Định danh thế nào, người dân hưởng lợi ra sao?

Mã định danh điện tử bất động sản sẽ là một chuỗi ký tự (bao gồm số và chữ), có độ dài tối đa 40 ký tự. Mã này cấp riêng biệt cho từng căn nhà, từng sản phẩm trong dự án, đảm bảo không trùng lặp.

Cấu trúc của mã được tạo lập tự động trên hệ thống, bao gồm các trường thông tin: Mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.

Hệ thống dữ liệu sẽ được Bộ Xây dựng quản lý thống nhất trên toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật tại địa phương.

Theo đó, lợi ích của việc định danh bất động sản là xóa bỏ tình trạng mập mờ về pháp lý. Khi có mã số, người mua, người bán có thể tra cứu công khai thông tin chính thống về quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch; thay vì phụ thuộc vào môi giới hoặc các nguồn tin truyền miệng.

Điều này giúp loại bỏ các dự án "ma", các cơn sốt đất ảo cục bộ và bảo vệ người dân khỏi các rủi ro lừa đảo.

Trong khi đó, người bán cũng được hưởng lợi khi thủ tục hành chính được rút gọn, tiết kiệm thời gian và chi phí như cần xác định vị trí, diện tích đất.

Việc định danh bất động sản cũng tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình giao dịch, mua bán và quản lý nhà ở, đất đai. Dữ liệu quốc gia thể hiện việc xác định quyền sở hữu của người dân, giúp quá trình giao dịch thuận lợi hơn, nhất là khi sang tên chủ sở hữu mới sẽ được cập nhật ngay trên hệ thống.

Cách thức tra cứu mã định danh bất động sản

Theo quy định mới, việc khai thác dữ liệu về quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản được thực hiện theo cơ chế phân quyền chặt chẽ.

Bộ Xây dựng là cơ quan được khai thác toàn bộ thông tin, dữ liệu đã được tích hợp, kết nối và chia sẻ trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các hoạt động khai thác liên quan đến dữ liệu cá nhân và dữ liệu chủ thể phải tuân thủ nghiêm các quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân, khung kiến trúc dữ liệu quốc gia và cơ chế quản trị dữ liệu. Việc truy cập được thực hiện theo phân quyền cụ thể, có giám sát và phải nêu rõ mục đích sử dụng; đối với dữ liệu nhạy cảm, thông tin phải được ẩn danh hoặc cấp quyền truy cập đặc biệt.



Mẫu phiếu yêu cầu quyền truy cập khai thác thông tin, dữ liệu về thị trường nhà ở và bất động sản.

Các bộ, ngành khác được phép khai thác dữ liệu phục vụ công tác quản lý Nhà nước trong phạm vi lĩnh vực mình phụ trách. Trường hợp cần khai thác ngoài phạm vi này phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý hệ thống thông tin.

UBND cấp tỉnh được quyền truy cập toàn bộ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong địa bàn quản lý, phục vụ điều hành, quy hoạch và quản lý phát triển đô thị.

Đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin chuyên ngành hoặc dữ liệu chi tiết, việc tiếp cận được thực hiện thông qua phiếu yêu cầu theo các hình thức: nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia, nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của Bộ Xây dựng, gửi qua bưu chính hoặc thông qua hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của Bộ.

Cơ chế này nhằm bảo đảm dữ liệu được sử dụng đúng mục đích, minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật.

Giảm tình trạng mua bán bằng “giấy tay”

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết hiện nay việc quản lý thửa đất và đăng ký biến động đã được thực hiện thông qua hệ thống dữ liệu của ngành tài nguyên và môi trường, trong đó mỗi thửa đất đều có mã riêng.

Điểm mới của Nghị định 357 là xây dựng hệ thống dữ liệu theo hướng liên thông giữa cơ quan xây dựng, tài nguyên môi trường, công chứng, thuế và ngân hàng. Mục tiêu là hình thành bức tranh đầy đủ về tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch của từng bất động sản.

Về lý thuyết, khi dữ liệu được cập nhật và đối chiếu trên cùng một hệ thống, các giao dịch chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc chưa hoàn tất thủ tục sẽ khó “lọt lưới” như trước. Điều này được kỳ vọng góp phần thu hẹp tình trạng mua bán bằng “giấy tay”, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên mua lẫn bên bán.

Tuy nhiên, luật sư Tuấn cũng nhìn nhận thực tế rằng nếu các bên cố tình giao dịch ngoài hệ thống, không công chứng, không đăng ký biến động hoặc chuyển nhượng tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý, giao dịch không chính thức vẫn có thể phát sinh. Pháp luật có thể thiết kế cơ chế minh bạch và phòng ngừa rủi ro, nhưng không thể thay thế hoàn toàn ý thức tuân thủ của người tham gia thị trường.

Về dài hạn, tác động lớn nhất của quy định mới nằm ở sự chuyển đổi nền tảng quản lý, từ mô hình dựa trên hồ sơ giấy sang quản lý dựa trên dữ liệu số. Khi mỗi bất động sản có một “chứng minh thư” điện tử riêng, người mua, ngân hàng và nhà đầu tư có thể tra cứu đầy đủ “lý lịch” tài sản trước khi quyết định giao dịch, qua đó giảm thiểu rủi ro ngay từ đầu.

"Dù tình trạng 'hai giá' có thể chưa thể xóa bỏ hoàn toàn nếu dòng tiền thực tế chưa được kiểm soát chặt chẽ, việc lưu trữ xuyên suốt dữ liệu giá giao dịch sẽ khiến hành vi này tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn hơn. Trong dài hạn, đây được xem là bước đi quan trọng nhằm xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững", chuyên gia pháp lý nói.

Lệ Chi